Скорость продажи жилья не важнее права на крышу над головой

Должник обратился в суд с жалобой на действия управляющего по проведению торгов (дело № А56-37561/24).

Отказывая в удовлетворении заявления, суды исходили из того, что торги были проведены финансовым управляющим в соответствии с положением о порядке, сроках и условиях реализации имущества, утвержденным залоговым кредитором, нарушений, которые повлияли на результат торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов должника и кредиторов, допущено не было.

Указывая, что срок с даты публикации и до даты начала приема заявок на участие в торгах составлял менее 2 дней, которые приходились на субботу и воскресенье, должник полагал, что данное обстоятельство привело к ограничению круга потенциальных покупателей имущества, учитывая, что законом установлен срок не менее чем 25 рабочих дней.

Суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что оспариваемые торги проведены без существенных нарушений порядка их проведения, не усмотрели оснований для признания их недействительными.

Кассация направила спор на новое рассмотрение, указав на то, что особенность настоящего дела состоит в том, что задолженность по кредитному договору, выплата по которому обеспечена залогом единственного жилья должника, возникла не из целевого договора на приобретение жилого помещения, а на переход к должнику права собственности на жилое помещение от своей матери. При этом за счет кредитных средств оплачивалась только часть стоимости от определенной сторонами цены договора. 

Также следует отметить, что заемные средства предоставлялись под значительным образом отличавшейся от ипотечных ставок по аналогичным кредитам процентной ставке. 

Договор купли-продажи недвижимого имущества между матерью должника и должником был заключен в простой письменной форме, на момент его заключения, а также в настоящее время в квартире зарегистрированы: должник, его мать, бабушка, сестра должника, ее несовершеннолетний сын, а также муж матери должника. Права указанных лиц не были отражены в договоре купли-продажи. Представителем должника представлены справки о том, что должник наблюдается у врача-психиатра по поводу органического бредового (шизофреноподобного) расстройства.

Возможные варианты сохранения за должником и проживающими в квартире лицами в случае подтверждения их прав пользования жилым помещением, являющимся единственным жильем (путем заключения мирового соглашения, утверждения локального плана реструктуризации долгов), не выносились судами первой и апелляционной инстанции на рассмотрение, поэтому должник фактически был лишен возможности представить локальный план реструктуризации долгов, доказательства его реальности и исполнимости, а в случае необходимости доработать его при обнаружении каких-либо недостатков в ходе рассмотрения вопроса об его утверждении.

Кроме того, суд не исследовал вопрос о возможности реализации жилья должника на торгах с таким расчетом, чтобы за счет вырученных от продажи жилого помещения средств должник и члены его семьи могли бы быть обеспечены замещающим жильем, а требования кредиторов были бы существенно погашены. При таких обстоятельствах, реализация имущества должника, в условиях неопределенности места его дальнейшего проживания и проживания членов его семьи, является преждевременной. 

Фото: Freepik