Недопустимость отчуждения общих помещений жилого дома в счет долгов отдельного гражданина

В рамках дела о банкротстве гражданина (дело № А32-59841/21) управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений, заключенных бывшим супругом должника и ответчиком.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции установил, что спорные сделки совершены при неравноценном встречном исполнении, поскольку цена этих сделок на момент их заключения существенно в худшую для должника сторону отличается от цены на аналогичное имущество. Ответчик не представил относимых и допустимых доказательств, опровергающих среднерыночную стоимость, определенную управляющим.

Учитывая невозможность возврата имущества в конкурсную массу, суд первой инстанции пришел к выводу о применении последствий признания сделок недействительными в виде взыскания денежных средств. Суд апелляционной инстанции определение изменил и пришел к выводу о том, что надлежащим последствием недействительности сделок является возврат переданного имущества в конкурсную массу должника.

Кассация направила спор на новое рассмотрение, указав на то, что суды надлежащим образом не оценили доводы лиц, участвующих в деле, о том, что собственниками помещений многоквартирного жилого дома принято решение о приобретении спорных объектов в общую долевую собственность (протокол собрания совета дома, протокол внеочередного общего собрания собственников).

Признавая недействительными спорные договоры и применяя последствия недействительности сделок, суды не учли, что ни должник, ни бывший супруг должника, ни ответчик не вправе распоряжаться этими помещениями, поскольку они находятся в многоквартирных жилых домах и по завершении строительства домов используются всеми жильцами.

Судам надлежало исследовать, включаются ли применительно к правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме спорные помещения в состав общего имущества многоквартирных домов, имеются ли и как соблюдаются права других лиц на эти помещения. От результата разрешения названных вопросов зависит возможность признания сделок недействительными и применения соответствующих последствий.