Продажа квартиры без показа и риски для организатора торгов

Должник обратился в суд с заявлением о признании недействительными торгов по продаже его квартиры (дело № А56-59535/19).

Отказывая в признании торгов недействительными, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что сведения о торгах размещались согласно положению о порядке реализации имущества.

Суды не согласились с толкованием содержания объявления об отсутствии доступа в квартиру как сообщения, по смыслу которого управляющий не сможет обеспечить показ квартиры потенциальным покупателям, поскольку из названного сообщения, по мнению суда, следует лишь то, что у управляющего как у лица, не являющегося собственником спорного жилого помещения, не имеется доступа в такую квартиру в связи с тем, что в период проведения торгов, как указал сам должник, в ней проживал лично должник с членами своей семьи.

Кассация направила спор на новое рассмотрение, отметив, что управляющий при организации торгов имущества должника не принял мер для организации осмотра квартиры, для получения доступа в жилое помещение.

При этом, как утверждает должник, он не препятствовал осмотру квартиры, и считает, что указание в объявлении на отсутствие доступа в помещение могло существенно снизить цену квартиры. Финансовый управляющий не обращался к нему или в суд с просьбой предоставить доступ в квартиру.

Указанные обстоятельства, вопреки выводам судов, являются существенными для оценки возможного ограничения круга лиц, желающих участвовать в торгах. В частности, указание на отсутствие доступа внутрь помещения могло ограничить потенциальное число участников торгов, поскольку лица, заинтересованные в приобретении квартиры, ознакомившись с текстом публикации, не имели возможности осмотреть квартиру до заключения сделки.

Суд первой инстанции не дал оценки существенности отметки в сообщении о торгах об отсутствии доступа внутрь спорного помещения, в том числе с точки зрения возможного изменения спроса в отношении продаваемого имущества, согласно которой уменьшение числа потенциальных покупателей влияет на формирование цены реализации, что непосредственно затрагивает права должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

В данном случае управляющий в установленном порядке с ходатайством об обеспечении ему доступа к имуществу должника не обращался, однако при невыясненных обстоятельствах произвел запись в сообщении о торгах об отсутствии доступа внутрь реализуемого помещения, что могло искусственным образом ограничить круг потенциальных покупателей.