Обязанность организатора торгов раскрывать конкретный вид ограничений земельного участка

Предприниматель обратился в суд с заявлением о признании торгов по продаже имущества должника недействительными и возврате уплаченного задатка (дело № А40-119269/23).

Отказывая в удовлетворении заявления, суды двух инстанций установили, что в объявлениях о проведении торгов, размещенных в установленном порядке, в отношении каждого из шести земельных участков было прямо указано на наличие обременения. Также в публикациях содержалась исчерпывающая информация о порядке ознакомления с лотами, включая контактные данные организатора торгов и управляющего (адрес для осмотра, номера телефонов, адреса электронной почты).

При этом сведения, размещенные в сообщении о торгах, не были искажены и не могли повлечь неверного представления потенциальных покупателей о предмете торгов, в связи с чем пришел к выводу о том, что управляющий и организатор торгов представили доказательства, подтверждающие раскрытие достаточных сведений, позволяющих установить ограничения, имеющиеся на земельных участках.

Кассация направила спор на новое рассмотрение, отметив, что описание предмета торгов должно быть составлено таким образом, чтобы позволить потенциальному покупателю принять взвешенное и объективное решение относительно целесообразности подачи заявки на участие в торгах. В рассматриваемом случае в извещении о проведении торгов было указано в качестве ограничения было упомянуто, что имеются ограничения прав на земельный участок.

Данная формулировка обременения являлась общей и не позволяла участнику торгов определить действительное содержание обременения и суть ограничений, а также его влияние на возможность использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Из материалов обособленного спора следует, что все земельные участки находятся в границах зоны с особыми условиями использования территории — архитектурно-планировочной зоны, где запрещено строительство капитальных объектов.

Суды надлежащим образом не проверили довод о том, что при проведении повторных торгов организатором в извещении уже была указана полная и конкретная информация о характере и объеме обременений, что само по себе свидетельствует о наличии у организатора соответствующих сведений на момент первых торгов и о неполноте первоначального извещения. Вывод судов о том, что реализуемое имущество соответствовало описанию данного имущества в публикации о спорных торгах, не подтвержден надлежащими доказательствами.

Отказав в удовлетворении заявления по формальным основаниям, суды не исследовали вопрос о соответствии спорного имущества качеству и характеристикам, заявленным в ходе торгов управляющим. То обстоятельство, что победитель торгов не реализовал право более полно ознакомиться с объектом, не снимает с управляющего обязанности действовать добросовестно и указать полные и достоверные сведения о продаваемом им имуществе.

Поставив в вину заявителю отсутствие должной степени осмотрительности, суды не обосновали, каким образом добросовестный участник торгов, руководствуясь лишь общей ссылкой на статью 56 Земельного кодекса РФ, мог и должен был самостоятельно установить конкретный вид обременения — запрет капитального строительства в архитектурно-планировочной зоне, особенно с учетом того, что в извещении вид разрешенного использования был прямо указан как «для индивидуального жилищного строительства».