О реализации земли без дома: когда постройка — не просто фундамент

Должник обратился в суд с заявлением о признании недействительными торгов по продаже права аренды земельного участка (дело № А56-75348/23).

Отказывая в удовлетворении заявления, суды двух инстанций исходили из отсутствия зарегистрированных прав на возведенные должником постройки, посчитав, что реализация данного имущества, представляющего собой самовольные постройки, не порождает право собственности, как следствие, права на его отчуждения, в связи с чем у организатора торгов не имелось правовых оснований для указания в извещении о торгах сведений о данных постройках. 

Кассация направила спор на новое рассмотрение и отметил, что в рассматриваемом случае, констатировав пояснения должника о наличии на земельном участке жилого дома, бани и сарая, суды признали данные объекты не подлежащими реализации, придав им статус самовольных построек. 

В отношении спорных построек действует упрощенный порядок регистрации, основания для признания их самовольными у судов отсутствовали. Следует отметить, что из представленного должником заключения специалиста, составленного в том числе на основании осмотра объекта оценки, на земельном участке имеются неучтенные финансовым управляющим объекты – жилой дом площадью, баня, сарай площадью. Ссылаясь на недобросовестное поведение должника, не указавшего спорные объекты в заявлении о банкротстве, суды обстоятельств наличия или отсутствие построек (объектов недвижимости) не установили. 

Также, по мнению кассации, установление данных обстоятельств является существенным для рассмотрения спора, поскольку с учетом предусмотренного земельным законодательством принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, приобретая право аренды земельного участка, покупатель фактически безвозмездно получил возведенные на нем постройки, рыночная стоимость которых судами не была определена. 

Помимо этого, жоводы должника со ссылкой на заключение специалиста о рыночной стоимости спорного имущества (земельного участка с жилым домом) и возможности за счет его реализации полностью погасить задолженность, включенную в реестр требований кредиторов, не получили судебной оценки. Выставление финансовым управляющим на торги земельного участка без предварительного разрешения судьбы находящихся на нем построек (путем регистрации за должником права собственности на самовольные постройки и принятия иных мер), как и проведение торгов с существенными нарушениями, заключающимися в раскрытии неполной информации о земельном участке и находящихся на нем объектов, влияют на их результат, цену реализации имущества должника, что может свидетельствовать о недействительности таких торгов. При этом непринятие должником мер по оспариванию положения о порядке продажи права на земельный участок без учета находящихся на нем строений не препятствует признанию торгов недействительными.

Фото: Freepik