ВС связал вознаграждение КУ застройщика-банкрота с вводом дома в эксплуатацию

Верховный суд (ВС) РФ вынес вердикт о том, что передача объекта незавершенного строительства другой компании-застройщику не является основанием для начисления процентов от вознаграждения арбитражному управляющему. Выплата возможна лишь после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К такому заключению пришла Экономколлегия (СКЭС ВС РФ), изучив материалы жалобы по делу о несостоятельности застройщика из Подмосковья – ЗАО «Текс». Предметом разбирательства стал вопрос о процентной составляющей вознаграждения арбитражного управляющего. 

Статус банкрота компания получила в 2018 году из-за срыва сроков возведения двенадцатиэтажного жилого здания в Нижнем Новгороде. Как сообщали СМИ, работы проводились без соответствующего разрешения и договора аренды земли. Арбитражный управляющий (АУ) Сергей Тулинов подал ходатайство об определении его процентного вознаграждения на сумму 6,13 млн после того, как весной 2024 года судебная инстанция возложила завершение строительных работ на СЗ «Терминал строительные комплектации». Согласно определению ВС РФ, в настоящее время стройка находится на финальном этапе. 

Тулинов обосновывал свою позицию тем, что передача недостроя привела к частичному погашению долгов перед дольщиками, а задолженность сократилась на величину стоимости прав застройщика на недвижимость (с 277,5 млн до 136,13 млн). Согласно его расчетам, это составило 49% требований реестра, что дает ему право на получение 4,5% от погашенной суммы обязательств. 

Арбитраж принял положительное решение по заявлению, признав передачу строительного объекта новому инвестору формой расчета с кредиторами, дающей возможность определить процентную долю вознаграждения. Суд также констатировал достаточность оставшихся активов должника для покрытия текущих расходов и выплаты управляющему. Апелляция поддержала это решение, отметив неденежный характер исполнения обязанностей перед участниками долевого строительства. Кассационная инстанция также согласилась с данными выводами. 

Но коллегия ВС РФ, рассмотрев жалобу кредитора (Торговый дом «Титан»), не поддержала эти заключения и направила дело на повторное рассмотрение (№ 305-ЭС20-1689). По мнению судей ВС РФ, вопрос о начислении вознаграждения управляющему преждевременен до момента окончания строительства и получения разрешения на эксплуатацию здания. Простая передача недостроенного объекта другой компании не означает фактического удовлетворения претензий кредиторов, так как происходит лишь замена стороны в обязательстве. 

ВС РФ указал, что управляющий вправе обратиться за установлением процентной части вознаграждения в трехмесячный период после получения разрешительной документации на ввод в эксплуатацию. Коллегия разъяснила: если погашение требований дольщиков после завершения строительства стало результатом действий управляющего, процентное вознаграждение определяется по стандартной формуле в зависимости от объема удовлетворенных претензий кредиторов. 

ВС РФ также пояснил, что при расчете процентного вознаграждения применяется подход, схожий с ситуацией продажи объекта на аукционе, когда при реализации завершенного здания проценты за удовлетворение залоговых требований выплачивались бы из вырученных средств в рамках 5% от цены продажи каждого отдельного залогового имущества. При использовании схемы передачи прав и обязанностей новому инвестору, пояснила коллегия ВС РФ, процентное вознаграждение АУ должно выплачиваться покупателем объекта незавершенного строительства с соблюдением указанного пятипроцентного лимита.