Правовые последствия разрыва единого имущественного комплекса

Должник обратился в суд с требованием признать торги по продаже имущества и заключенный по их результатам договор недействительными (дело № А40-3024/23).

Отказывая в удовлетворении заявления, суды двух инстанций исходили из того, что торги проведены в строгом соответствии положениями гражданского законодательства, а также законодательства о банкротстве, а заявитель не доказал наличие оснований для признания торгов по реализации имущества должника недействительными. Суды отметили, что на момент введения процедуры банкротства, утверждения судом положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества, продажи спорного имущества, у должника отсутствовало право собственности на земельный участок. 

Кассация направила спор на новое рассмотрение, обратив внимание на то, что при проведении процедуры торгов нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта, имеющего признаки недвижимого имущества, но правовая судьба которого не определена. Учитывая принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Раздельное отчуждение связанных объектов признается ничтожным. 

Инстанция отметила, что сложилась ситуация, при которой объект недвижимости в виде строения продан одному лицу, а земельный участок, на котором размещен такой объект недвижимости, может быть продан другому лицу, что нарушает основной принцип земельного законодательства – единства судьбы земельного участка и размещенного на нем строения. 

Оспариваемые торги могут повлечь изменение характеристик земельного участка как объекта недвижимости и связанные с этим необходимые действия по кадастровому учету, а также нарушение прав и законных интересов потенциального приобретателя такого земельного участка. Одновременная продажа земельного участка и находящегося на нем строения, принадлежащих должнику на праве собственности, по общему правилу повышали ликвидность реализуемого имущества. Реализация земельного участка и расположенного на нем строения как единого лота позволила бы получить максимальную цену за продаваемый единый объект, что в свою очередь позволило бы полностью погасить имеющиеся требования кредиторов. Выводы апелляционного суда, ставящие под сомнение добросовестность намерений должника и квалифицирующие его требования как стремление к затягиванию процедуры банкротства, являются необоснованными.

Фото: Freepik